Edilizia convenzionata

Facolta’ di presentazione delle richieste di trasformazione del diritto di superficie in proprieta’ .

Con atto n. 31 del 24 giugno 2020  avente ad oggetto:

” EDILIZIA RESIDENZIALE CONVENZIONATA – ATTO DI INDIRIZZO A SEGUITO DELL’ENTRATA IN VIGORE DELL’ARTICOLO 25-UNDECIES DELLA L.136/2018 – DELIBERAZIONE IMMEDIATAMENTE ESEGUIBILE”

il Consiglio Comunale ha deliberato quanto segue:

 

“Vista la deliberazione di Giunta comunale n.61 del 25 marzo 2020 avente ad oggetto: “ Gestione sedute di giunta con modalita’ telematiche a seguito delle disposizioni per il contenimento e il contrasto del diffondersi del virus Covid-19 modifica deliberazione 51 del 11 marzo 2020”.

Vista la Disposizione del Presidente del Consiglio Prot. n. 22083 6/5/2020 avente ad oggetto: Misure di contenimento dell’emergenza epidemiologica da COVID-19 – Riunioni del Consiglio Comunale in videoconferenza. Trasparenza e tracciabilità”.

Dato atto che i Consiglieri erano presenti mediante collegamento telematico mediante piattaforma Cisco Webex così come risulta agli atti della segreteria.

Richiamata la delibera di Giunta Comunale n. 62 del 25 marzo 2020 avente ad oggetto: “Edilizia residenziale convenzionata atto di indirizzo a seguito dell’entrata in vigore dell’articolo 25-undecies della l.136/2018 – Deliberazione immediatamente eseguibile.

Premesso che:

– con le leggi n. 549 del 28/12/1995, n. 662 del 23/12/1996 e n. 448 del 23/12/1998, è stata data la possibilità ai Comuni di cedere in proprietà le aree comprese nei Piani di Zona, già concesse in diritto di superficie ai sensi dell’art. 35 della legge n. 865 del 22/10/1971;

– il comma 48 dell’art. 31 della L. 448/98 modificato dall’art. 1, comma 392, legge n. 147 del 2013) prevede quanto segue:

“48. Il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello determinato attraverso il valore venale del bene, con la facoltà per il comune di abbattere tale valore fino al 50 per cento, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dal l’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello di stipula dell’atto di cessione delle aree. Comunque il costo dell’area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà ai momento della trasformazione di cui al comma 47.”

– con delibera n. 43 del 29 maggio 2013 avente ad oggetto: “Revoca della deliberazione di consiglio comunale n. 114 del 19 dicembre 2007 – criteri per la trasformazione del diritto di superficie in proprietà e per l’eliminazione del vincolo del prezzo di cessione e/o locazione ed approvazione provvedimenti conseguenti”, sulla scorta di un’ ampia  premessa il Consiglio Comunale ha approvato la metodologia di calcolo del corrispettivo, i correttivi da applicare al valore risultante dalle perizie e le riduzioni concesse in funzione alla data di adesione alla proposta;

– con delibera n. 45 del 30 giugno 2014 avente ad oggetto: “Alloggi realizzati in aree P.E.E.P. cedute in proprietà o concessi in diritto di superficie. Casistiche, vincoli e limiti alienabilità. Atto di indirizzo.” Il Consiglio Comunale ha approvato la seguente tabella riassuntiva:

Tipologia alloggio in base alla convenzione stipulata Obbligo rispetto prezzo massimo di cessione Possibilità rimozione vincoli sul prezzo massimo Sanzioni in caso di violazione prezzo massimo di cessione
Prima cessione Cessioni successive
Convenzione P.E.E.P. in proprietà stipulata fino al 31/12/1996

Senza contenuto pattizio

NO NO NO in quanto non previsto dalla legge
Convenzione P.E.E.P. in proprietà stipulata fino al 31/12/1996 SI se prevista dalla convenzione come contenuto pattizio SI se prevista dalla convenzione come contenuto pattizio SI se prevista dalla convenzione come contenuto pattizio Sanzione fissata dalla convenzione come contenuto pattizio.
Convenzione P.E.E.P. in proprietà stipulata dall’1 gennaio 1997 SI SI SI (trascorsi almeno 5 anni dal primo trasferimento) Nullità solo della clausola del prezzo sostituita dal prezzo imposto.
Convenzione P.E.E.P. in diritto di superficie SI SI SI (trascorsi almeno 5 anni dal primo trasferimento) Sanzione fissata dalla convenzione. In caso nulla disponga la convenzione: nullità solo della clausola del prezzo sostituita dal prezzo imposto
Convenzione Bucalossi per la riduzione contributo concessorio SI SI SI (trascorsi almeno 5 anni dal primo trasferimento) Nullità solo della clausola del prezzo sostituita dal prezzo imposto.

– con la delibera di Consiglio Comunale n.7 del 10 febbraio 2015, in attuazione alla deliberazione di Consiglio Comunale n.45 del 30.06.2014, sono stati aggiornati i criteri per la trasformazione del diritto di superficie e determinati i criteri per l’eliminazione dei vincoli pattizi, previsti dalle convenzioni, e per la redazione delle perizie di stima per la determinazione dei corrispettivi per il riconvenzionamento del diritto di proprieta’ ai sensi dell’art. 31 co. 46 legge 23.12.1998 n. 448, relativi alle unita’ immobiliari con destinazione non residenziale (negozi, uffici ed attrezzature commerciali) esistenti nei comparti denominati “Ce1-ter” e “Ce14” soggetti a Piano di Zona ex lege n. 167/71. Successivamente, in applicazione ai criteri approvati dal Consiglio Comunale, la Giunta, con propri atti, ha approvato gli elaborati peritali derivanti dall’applicazione di quanto definito dal Consiglio

Rilevato che

–           nel frattempo gli uffici hanno provveduto all’istruttoria ed alla stipula di atti di trasformazione e riconvenzionamento, ove previsto e richiesto dagli aventi diritto;

–           la normativa oggi vigente, introdotta con l’articolo 25-undecies L.136/2018, ha modificato la disciplina relativa alla determinazione del prezzo massimo per la cessione del diritto di proprietà ovvero del diritto di superficie degli alloggi di edilizia residenziale convenzionata.

–           la nuova disposizione, che ha sostituito integralmente il comma 49 bis dell’art. 31 L.448/98 e introdotto il comma 49 quater, ha stabilito che;

– i vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione del diritto di proprietà o di superficie di alloggi contenuti nelle convenzioni ex art. 35 L.865/1971 ” possono essere rimossi dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata dietro corrispettivo al Comune”;

– in pendenza della rimozione dei vincoli il contratto di trasferimento dell’immobile non produce effetti per la differenza tra il prezzo stabilito dalle parti e quello vincolato;

– nel contenzioso tra venditore e acquirente, la pretesa di rimborso della differenza di prezzo si estingue con l’affrancazione dei vincoli;

– la richiesta di svincolo può essere avanzata dalle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile (sono escluse le società);

– il pagamento del corrispettivo rimuove qualsiasi vincolo di natura soggettiva (reddito e possesso di altre abitazioni);

– il nuovo regime si applica anche alle convenzioni-tipo previste dall’art. 18 del D.P.R. n. 380 del 2001 (TU edilizia)

– le nuove disposizioni si applicano anche agli immobili oggetto dei contratti stipulati prima della data di entrata in vigore della legge di conversione (il 3 gennaio 2019);

– la competenza alla definizione della percentuale del corrispettivo stabilito dall’art. 31, co. 48 L.448/98 ritorna al MEF; al ministero spetta anche il compito di individuare le modalità per concedere le dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancamento ed eventuali garanzie delle dilazioni.

– fino all’emanazione del previsto decreto ministeriale non è possibile determinare i valori di affrancazione e, quindi, stipulare l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata per la rimozione del vincolo.

Evidenziato che i criteri determinati secondo i valori e parametri stabiliti con la sopracitata delibera n. 7/2015, nonche’ i contenuti della delibera n. 45/2014, dovranno essere aggiornati per effetto delle intervenute normative e indicazioni ministeriali

Per i motivi sopraesposti è stata assunta deliberazione con atto di Giunta Comunale n. 62 del 25 marzo 2020: atto di indirizzo al Dirigente del Settore Infrastrutture e Urbanistica-Edilizia Privata, al fine di sospendere l’accettazione di tutte le richieste di modifica delle convenzioni di assegnazione in proprieta’ di alloggi contenuti nelle convenzioni ex art. 35 L.865/1971, precedentemente intervenute in applicazione alla D.C.C. n. 45/2014;

Dato atto che:

– i criteri approvati dal Consiglio Comunale con delibera di Consiglio n. 7 del 10 febbraio 2015 per la trasformazione del diritto di superficie prevedono:

“ […] determinazione del corrispettivo per trasformazione diritto di superficie in proprietà

Il valore dell’area (Va) determinato con i criteri sopra esposti, dovrà essere decurtato dell’importo degli oneri di concessione rivalutati dell’indice Istat come specificato nel paragrafo precedente. Il valore dell’area al netto dei versamenti rivalutati sarà ridotto del 25% per interventi di riforma economico-sociale, come previsto dal comma 1 dell’art.37 del DPR 327/2001. L’importo così risultante verrà ridotto di un ulteriore 40%, come previsto dal comma 48 della Legge n.448/1998, addivenendo pertanto all’importo netto del corrispettivo per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà.”

– gli stessi rispettano i principi enunciati dalla Corte dei Conti Sezioni Autonomie che, con delibera n. 10 del 09/03/2015, ha pronunciato il seguente principio:

“La disposizione di cui all’art. 31, comma 48, legge n. 448/1998, come novellata dall’art. 1, comma 392, legge n. 147/2013 deve essere intesa nel senso che, al fine della determinazione del corrispettivo per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, è data all’Ente la facoltà di abbattere sino al 50 per cento la quota percentuale da applicarsi al valore venale del bene e, dunque, correlativamente di elevare la già prevista riduzione del 40 per cento sino al 50 per cento…”.

Considerato che:

– la Corte di Cassazione, Sezioni Unite  del 15 settembre 2015 n. 18135  ha  affermato che “  …la possibilità di rimuovere i vincoli relative alla determinazione del prezzo massimo di cessione (nonchè del canone massimo di locazione) contenuto in una convenzione P.E.E.P. è subordinata a tre presupposti: 1) decorso di almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento; 2) richiesta del singolo proprietario; 3) determinazione della percentuale del corrispettivo, calcolata secondo parametri legali da parte del Comune. Dal testo normativo sopra riportato emerge, dunque, con chiarezza che il vincolo del prezzo non è affatto soppresso automaticamente a seguito della caduta del divieto di alienare; ed anzi, in assenza di convenzione ad hoc (da redigere in forma pubblica e soggetta a trascrizione), segue il bene nei successivi passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con naturale efficacia indefinita.”.

– tale sentenza “non è valsa a dissipare del tutto le incertezze interpretative..” come si afferma nel Dossier della Camera per la conversione del decreto 119/2018 che ha portato all’ emanazione dell’art. 25 undecies L.136/2018;

Accertato che:

– la normativa e la giurisprudenza nulla prevedono in merito alla possibilita’ per il Comune di applicare diverse e/o ulteriori riduzioni al corrispettivo determinato ai sensi del comma 48 dell’art. 31 della L. 448/98 per la trasformazione del diritto di superficie;

– l’ art. 25 undecies della L. 136/2018 riserva al Ministero dell’Economia e delle Finanze l’esclusiva competenza alla definizione della percentuale del corrispettivo stabilito dall’art. 31, co. 48 L.448/98

Rilevato che:

– per quanto sopra illustrato, sia opportuno e necessario sospendere l’applicazione degli abbattimenti indicati nell’art. 2 dei criteri per la trasformazione del diritto di superficie in proprieta’ approvati con deliberazione di Consiglio Comunale n. 7 del 10 febbraio 2015 e, di conseguenza, la definizione delle domande nel frattempo presentate, fino all’emanazione del citato decreto ministeriale del MEF, competente alla definizione della percentuale del corrispettivo stabilito dall’art. 31, co. 48 L. 448/98 e s.m.i.;

– il decreto ministeriale di cui al comma 49-bis dell’articolo 31 della L.448/1998, come sostituito dal comma 1, lettera a), dell’art. 25 undecies della L.136/2018 avrebbe dovuto essere adottato entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della medesima legge di conversione e, quindi, entro il 18 gennaio 2019;

– che ad oggi tale decreto non è stato adottato;

– per andare incontro alle esigenze dei cittadini i quali, per qualsivoglia ragione, non possono o non intendono aspettare l’emanazione del sopra citato decreto ministeriale, è data facoltà al titolare del diritto di superficie di richiedere la trasformazione del diritto e l’eliminazione del vincolo convenzionale con il versamento nelle casse comunali di un importo calcolato secondo i criteri determinati nelle citate delibere comunali in conformità all’art. 31, co. 48 L. 448/1998 , a condizione che l’istanza contenga un’ espressa, libera e volontaria dichiarazione di rinuncia al rimborso delle somme versate, se eccedenti quelle dovute secondo l’emanando decreto ministeriale, nonché l’impegno ad accettare gli ulteriori doverosi maggiori conteggi e a provvedere, entro 60 giorni dalla richiesta, al correlativo versamento nelle casse comunali;

– il Comune ritiene in tal modo di esprimere adeguata e sensibile considerazione delle aspettative degli assegnatari di giungere alla definizione del procedimento di trasformazione in proprietà entro termini ragionevoli, secondo i principi anche di rilevanza costituzionale che regolano l’azione amministrativa;

– l’esercizio della predetta facoltà richiede una peculiare istruttoria da parte degli uffici, in deroga alla generalizzata sospensione dell’efficacia delle delibere consiliari, il che rende legittima e conforme all’interesse pubblico, considerata l’origine contrattuale dell’ assegnazione e correlativa trasformazione, la dichiarazione del privato ad una volontaria rinuncia alla ripetizione di eventuali somme versate in eccedenza

Dato atto che ai sensi dell’art.49 c. 1) del Decreto Legislativo n.267/2000 il presente atto non comporta costi per l’Ente;

Visto l’allegato parere favorevole espresso sulla presente deliberazione, ai sensi dell’art.49 del Decreto Legislativo n.267/2000

DELIBERA

  1. le premesse costituiscono parte integrante della presente deliberazione;
  2. di dare indirizzo al Dirigente del Settore Infrastrutture e Urbanistica-Edilizia Privata, di sospendere l’accettazione di tutte le richieste di trasformazione da diritto di superficie in proprieta’ e di modifica delle convenzioni di assegnazione in proprieta’ o la concessione in diritto di superficie di alloggi contenuti nelle convenzioni ex art. 35 L.865/1971, precedentemente intervenute in applicazione alla D.C.C. n. 45/2014 e n. 7/2015 e n. 45/2014, oggi non piu’ applicabile, fino alla definitiva approvazione del decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze, previsto dall’art. 49 bis dell’art. 31  L.448/1998, come modificato dalla L. 136/2018;
  3. di sospendere, per le convenzioni riguardanti l’assegnazione in proprieta’ ai sensi delle leggi 167/62, 865/71, 10/77 e D.P.R. 380/01 l’applicazione delle Delibere:
  4. n. 45/2014 di Consiglio Comunale avente ad oggetto: “Alloggi realizzati in aree P.E.E.P. cedute in proprietà o concessi in diritto di superficie. Casistiche, vincoli e limiti alienabilità. Atto di indirizzo.” 
  5. n. 7/2015 di Consiglio Comunale avente ad oggetto: “Integrazione dei criteri per la trasformazione del diritto di superficie in proprieta’, per l’eliminazione del vincolo del prezzo di cessione e/o locazione e per l’eliminazione dei vincoli per le assegnazioni in proprieta’”;

fino a nuove deliberazioni in merito, che potranno essere approvate solo successivamente alla emanazione del decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze, previsto dall’art. 49 bis dell’art. 31  L.448/1998, come modificato dalla L. 136/2018, ed a seguito dell’approvazione degli specifici criteri che saranno necessari per la sua applicazione;

  1. di sospendere l’applicazione degli abbattimenti indicati nell’art. 2 dei criteri per la trasformazione del diritto di superficie in proprieta’ approvati con deliberazione di Consiglio Comunale n. 7 del 10 febbraio 2015;
  2. ai titolari del diritto di superficie che non ritengano di aspettare l’emanazione del citato decreto ministeriale, è data facoltà di richiedere la trasformazione in proprietà e la correlativa eliminazione del vincolo convenzionale dietro versamento nelle casse comunali di un importo calcolato secondo i criteri determinati all’art. 1 dell’ alleg. A) della delibera C.C. n. 7/2015 ed aggiornato mediante applicazione della rivalutazione monetaria secondo l’indice istat (FOI generale) e degli interessi legali dalla data di approvazione della perizia di stima fino alla data di comunicazione di accettazione della richiesta da parte dell’ufficio preposto, a condizione che l’istanza contenga un’espressa, libera e volontaria dichiarazione di rinuncia al rimborso delle somme versate, se eccedenti quelle dovute secondo l’emanando decreto ministeriale nonché  l’assunzione dell’obbligo di accettare gli ulteriori doverosi maggiori conteggi se previsti dal decreto emanando, con l’impegno di provvedere, entro 60 giorni dalla richiesta, al correlativo versamento nelle casse  comunali;
  3. di dare mandato al Dirigente del Settore Infrastrutture e Urbanistica-Edilizia Privata per ogni adempimento conseguente;
  4. di diffondere il presente atto tramite il sito internet del Comune di Cernusco sul Naviglio

Successivamente,

Ravvisata la necessità di dichiarare la presente deliberazione immediatamente eseguibile in considerazione dell’urgenza di dare rapida informativa di quanto deliberato all’utenza interessata all’edilizia convenzionata

Precedentemente la Giunta Comunale aveva emanato atto di indirizzo con la deliberazione n.   62 del 25 marzo 2020 .

 

In caso di necessita’ di maggiori informazioni, scrivere a infopgt@comune.cernuscosulnaviglio.mi.it

 

Al fine di agevolare la presentazione delle istanze, l’Ufficio urbanistica ha predisposto il modulo scaricabile in alto a destra della presente pagina.